Sprzedaż niezabudowanych gruntów a podatek VAT
Boom budowlany nadal trwa co powoduje że zapotrzebowanie na niezabudowane grunty nadające się pod zabudowę dalej utrzymuje się na wysokim poziomie. Zaistniała sytuacja rodzi u wielu osób sprzedających działki wątpliwości dotyczące rozliczenia sprzedaży na gruncie podatkowym, a w szczególności czy wspomniana sprzedaż rodzi po ich stronie obowiązki na gruncie podatku VAT.
Opodatkowanie podatkiem VAT
Opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów na terenie kraju. Dostawą towarów zgodnie z treścią ustawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W kontekście samych towarów, są nimi rzeczy ruchome, a także wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, w tym także grunty.
Charakter gruntu
Nie bez znaczenia dla ustalenia obowiązku podatkowego na gruncie VAT pozostaje także charakter (przeznaczenie) gruntu.
Jako jedna z czynności zwolnionych z opodatkowania została przez ustawodawcę wymieniona dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Kluczowym dla ustalenia gruntów których dostawa może podlegać opodatkowaniu będzie zatem określenie jakie grunty należy uznać za tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.
Zgodnie z definicją wymienioną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
O opodatkowaniu dostawy towaru, w tym również gruntu, jak wskazuje orzecznictwo nie będzie decydowało samo dokonanie tej czynności, ale również charakter podmiotu, który tej dostawy dokonuje.
Status podatnika
Ustawa o VAT regulując zakres podmiotowy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Przez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Kiedy sprzedaż jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?
Odpowiedź na powyższe pytanie jest jedną z kluczowych dla ustalenia obowiązku na gruncie podatku VAT. Jak wskazał TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 zwykłe wykonywanie prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Trybunał podkreślił że nie będzie miała znaczenia liczba sprzedanych działek i zakres transakcji. Zdaniem Trybunału również duża wartość transakcji nie przesądza o charakterze czynności, bowiem dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste.
W tym zakresie posiłkując się orzecznictwem sądów należy wskazać, że nawet sprzedaż nabytej i podzielonej na kilka działek nieruchomości nie musi podlegać opodatkowaniu VAT jeżeli czynności te nie przybrały formy zawodowej, a więc stałej i zorganizowanej.
Jeżeli jednak czynności wykonywane przez podmiot będą wykazywały charakter zorganizowany, będą np. polegały na zakupie nieruchomości, jej podziale i uzbrojeniu wydzielonych działek a następnie dalszej odsprzedaży już wydzielonych działek w celach zarobkowych to z pewnością taką sprzedaż należy uznać za wykonaną w ramach działalności zawodowej.
W kontekście pojęcia czynności wykonanej jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy oraz czynności wykonywanych w sposób ciągły dla celów zarobkowych przypomnieć należy interpretacje Dyrektora KIS który wskazuje iż handlowy charakter będzie wynikał z zamiaru przyświecającego sprzedawcy w momencie sprzedaży. Zamiar ten będzie przejawiał się w czynnościach zmierzających do uatrakcyjnienia działki np. poprzez jej podział na mniejsze działki, doprowadzenie mediów, budowę drogi dojazdowej czy też budowę ogrodzenia. (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 lipca 2019 r., 0114-KDIP1-3.4012.205.2019.3.KK)
Transakcja opodatkowana
Sprzedaż gruntu o przeznaczeniu budowlanym będzie zatem opodatkowana podatkiem VAT o ile podmiot dokonując tej sprzedaży będzie działał w charakterze podatnika czyli jako osoba wykonująca działalność gospodarczą.
W praktyce z uwagi na różnorodność stanów faktycznych i okoliczności towarzyszących transakcjom, granica pomiędzy sprzedażą niepodlegającą opodatkowaniu, a sprzedażą która mu podlega jest niezwykle trudna do wyznaczenia. O ile przeznaczenie gruntu nie powinno być kwestią wysoce problematyczną do ustalenia, zupełnie inaczej będzie w kontekście określenia czy transakcja została dokonana w ramach działalności gospodarczej.
W ocenie charakteru transakcji mogą nam pomóc odpowiedzi na pytania:
- W jakich okolicznościach dokonaliśmy nabycia nieruchomości?
- Jakie czynności były podejmowane wobec nieruchomości (np. podział, utworzenie wjazdu / drogi, doprowadzenie mediów, budowa ogrodzenia)?
- Czy wobec działki uzyskano decyzje o warunkach zabudowy lub występowano o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego ?
- Jakiego rodzaju czynności sprzedażowe były wobec działki podejmowane (np. reklama nieruchomości na dużą skalę) ?
- Jakie są przyczyny sprzedaży ?
